Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ?
La plus-value d’une résidence principale est non imposable, contrairement aux résidences secondaires.
Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ? Peut-on bénéficier d’une exonération ?
C’est ce que nous allons voir ensemble.
Tout d’abord, il faut savoir que la revente de la résidence principale permet de bénéficier d’un véritable « havre fiscal » : les gains constatés restent intégralement non imposables. C’est également le cas pour certaines situations bien particulières (sous conditions) : personnes non-propriétaires de leur résidence principale qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, ou bien encore les personnes âgées ou les adultes handicapés entrés depuis moins de deux ans dans une maison de retraite médicalisée.
Au-delà de ces cas, la plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une fiscalité totale de 36,20 %. Toutefois, on applique un abattement sur l’impôt de 6 % par année de détention à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de vingt-deux ans, au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, l’abattement des prélèvements sociaux est calculé sur trente ans.
L'importance de conserver tous les justificatifs de rénovation pour réduir la base imposable!
Il faut tout d’abord déterminer le montant de la plus-value imposable, qui est calculé en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais comme les diagnostics, commission d’agence…) et le prix d’achat, lequel est majoré de divers coûts (frais de notaire, travaux…).
Si le bien a été détenu plus de cinq ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat. Il est donc important de conserver les justificatifs si vous avez effectué de grosses rénovations. Cela va permettre de réduire la base imposable !