Les propriétaires bailleurs de logements indécents privés d’indemnisation
La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt stipulant que les propriétaires-bailleurs ne peuvent pas recevoir d’indemnisation pour perte de revenus locatifs si leur bien immobilier à usage d’habitation principale donné à bail est indécent. L’analyse des experts de Modelo.
Dans un arrêt rendu en date du 11 janvier 2023, la Cour de cassation a conclu qu’un propriétaire-bailleur ne peut pas prétendre à une indemnisation en raison de la perte de revenus locatifs suite à une mesure d’expropriation d’un bien à usage d’habitation principale donné à bail si le logement est indécent.
La loi relative aux rapports locatifs et le logement décent
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dans le cadre des baux à usage d’habitation dispose « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »
Ainsi un propriétaire exproprié d’un bien loué à usage d’habitation, qui ne répond pas aux critères de décence imposés par la loi, ne peut prétendre à aucune indemnisation en raison de la perte de revenus locatifs.
Effectivement, son bien ne peut pas être utilisé pour l’usage déclaré du fait qu’il ne respecte pas la loi relative à la décence d’un bien à usage d’habitation.
Délivrer un logement décent est une obligation d’ordre public, c’est-à-dire qu’il ne peut pas y être dérogé, de quelque façon que ce soit.
Les critères de décente du logement
La définition du logement décent s’est développée au fil du temps tant par la loi que la jurisprudence ou encore les règlements sanitaires départementaux (RSD).
· Sécurité physique et santé des locataires
· Des éléments d’équipement et de confort
· Consommation d’énergie inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré
· Chauffage normal et réseau électrique
· Etanchéité à l’air
· Ouverture et ventilation
· Bon état de réparation
· Pas d’infestation ni de parasites
· 9 mètres carrés minimum
Pour les logements issus de construction neuve ou suite à la création de nouveaux lots de copropriété après division, la surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
Ce qu’il faut retenir en conclusion
En conclusion, la Cour de cassation a affirmé dans cet arrêt que le propriétaire d’un bien à usage d’habitation principale donné à bail qui ne respecte pas les critères de décence imposés par la loi, ne peut pas prétendre à une indemnisation en cas de perte de revenus locatifs suite à une mesure d’expropriation.
Délivrer un logement décent est une obligation d’ordre public, qui ne peut pas être dérogée de quelque manière que ce soit.
La définition du logement décent est précisée par la loi, la jurisprudence et les règlements sanitaires départementaux.
Prendre un bien à la location à usage d’habitation signifie ainsi pour l’agent immobilier de devoir s’assurer que le logement répond à l’ensemble de ces critères.